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困境房地产投资的构想与实践 更新日期:2016-12-20

    2016年12月10日,“中国困境房地产投资并购峰会”在北京友谊宾馆召开。本次峰会的主题是“困境房地产智慧投资的大资管时代:大跨界、大整合、多维度”。北京甲乙丙资产管理有限公司董事长邱代伦应邀参加了此次峰会,并做题为“困境房地产投资的构想与实践”的主题演讲。全文如下:

 

困境房地产投资的构想与实践

(2016年12月10日)

北京甲乙丙资产管理有限公司董事长  邱代伦

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各位嘉宾、各位朋友:

    非常感谢主办方给我这个机会跟大家学习交流,今天会议原本给我的是一个非常大的课题,但我觉得我可能“扛不动”这么宏大的话题,我想重点结合自己的一些实践、围绕一些微观的事情讲一讲。主要讲四个方面:

    一是谈谈我对困境资产的宏观理解。

    困境资产,我觉得这个提法非常好。困境资产近似于特殊资产,这个比不良资产的概念和内涵要大。困境资产的内容包括四个层面:银行金融机构不良资产、非银行金融机构不良资产、非金融机构(企业)不良资产和其他困境资产。据我们自己的分析预测,银行金融机构、非银行金融机构和非金融机构(企业)不良资产合计约20万亿,其他困境资产大概3万亿以上。分别来看,在经济下行趋势下,“不良+关注类贷款”应是近期比较可靠的潜在不良资产状况指标,以此为出发点测算,银行金融机构不良资产约为8.81万亿;非银行金融机构不良资产主要包括信托、券商资管和基金子公司,还有场外非持牌金融机构,如担保、小贷、P2P等民间金融等,总额约为4.55万亿;经济下行情况下,过剩产能去化和国企改革过程中产生的不良资产,总额约为6.29万亿;其他困境资产主要来自于产业升级、产业转型、城市更新和三旧改造,总额约为3万亿。此外,在我们的经济体系内,每年的经济增量内都会产生百分之二三的“废弃品”,而同时我们的消化能力、去化能力不够,每年都会产生大量的困境资产。

    困境资产生成的原因,我认为主要包括:粗放式的发展模式;大跃进的城市化;中国式的“快餐文化”——在各个发展领域的东西都“快快快”,只注重快就会出问题;中国特色的土地财政;宏观经济的快速下行;产业转型和产业升级。另外一个特别的情况,中国是一个“变态”的社会,这个“变态”指的是“变化中的状态”,意外事件频发。近期我国的政治、经济、文化都在发生急剧快速的变化,在这一变化过程中,最大的副产品是什么?就是困境资产。

    我认为中国是最大的困境房地产生产机器。中国目前的情况下,大家都直觉上认为不良资产中有四分之一到三分之一是跟土地和房产有关的。也就是说,我们20万亿左右的困境资产里面,有5万亿到6万亿甚至更多是属于困境房地产。一言概括,存量是“天量”,产量是“巨量”,去库存却没有“力量”。之所以最后说去库存却没有“力量”,是因为我们处理不良资产的意识、技术和专业手段都非常不足,处理不良资产,根本上是经营无形资产,这比单纯经营有形资产要难度大的多,现阶段我们对困境资产的去化能力是非常有限的。

    总之,房地产是未来困境资产投资公司的主营业务之一,困境房地产,是未来房地产公司主营业务之一。这两者,相辅相成、相互循环。

    二是谈谈我们从事困境房地产的具体实践。   

    我做了22年的困境资产,16年的律师,13年的困境房地产,成功盘活了11个困境房地产项目。

    1988年起我开始从事律师行业,1998年我创办了天伦律师事务所。通过十多年的从业实践,我逐渐反思律师行业的一些内在问题,律师行业的固有商业模式是收人钱财、替人消灾,先收钱后办事,但办得成、办不成都是不重要的。我自己深刻思考,既然你是一个法律专业人士,你为什么不解决这些问题?于是,我开始逐渐思考转变律所的商业模式,开始做全风险代理人。我把我们律所的商业模式改变为:替人消灾、收人钱财,先办事、后收钱,办得成就多收、办不成就不收或少收。通过这么一改,天伦律师事务所发展很快,仅仅用了五六年时间,就从七八个人发展壮大到了三百多人,并被中华全国律师协会评为全国优秀律师事务所。我们当时的理念是,特别的人组成特别的团队,以特别的速度、特别的方式,解决特别的事情,赚取特别的收益。我认为,这个理念也可以成为我们经营困境资产的一个方法。

    真正意义上来说,从1994年开始,我就开始接触困境资产,1994 年仪征化纤收购佛山化纤,1999 年与光大资产管理公司合作,2000 年与四大资产管理公司合作。我成功盘活过五个烂尾楼,北京太平洋国际大厦、北京王府井商业项目、广州名盛广场、佛山大浩湖高尔夫俱乐部、青岛远雄国际大厦。成功实施过三个旧村改造,滨海御庭、慧港国际、九鼎国际。成功做过两个有意思的园区,一个园区叫佛山创意产业园,是由六个破产的旧工厂改造而成。佛山创意产业园的定位是服务业产业链的孵化器,主打产品是不夜城、教育城、洋人街、买手街,目前有1000多家企业入驻、每天3万人的人流。但对这个项目,如果满分是100分,我们自己评分是45分。为什么这么说,我想要的100分,是每天8到10万人的人流。一个业态如何吸引流量是最困难的,要从人流到人气、从气场到磁场,这才是一个完美业态应追求的目标。所以,3万人的人流我们给自己打45分,这也是为了更好的激励自己。另外一个园区叫1506创意城,是由四个旧工厂改造而来的,其定位是旅游文化产业园、孵化器,主打产品有古玩街、陶文化街、4A级景区、企业孵化器,目前有400多家商铺、400多家企业、每年60万以上的游客。这个项目我们已经退出卖掉了,但是卖掉很心疼。

    下面,请大家观看一下我们这两个成功项目的简单视频,帮助大家有一个更直观的感受。

(困境资产盘活项目展示视频播放)

    三是谈谈我对盘活困境资产的体会。   

    困境资产是经营无形资产,是以房产为载体,经营风险、经营时间、经营空间、经营文化。这里特别强调一点,要注意困境资产投资的最大风险——流动性风险。

    第一,善于享受风险。我从不害怕风险,最害怕的是不知道风险在何处。对于困境资产的解决,不合法的用法律重组,资金链断裂的用财务重组,股东纠纷的用管理重组,产品定位错误的用商业模式重组。在面对风险的时候,一定要量化,要数据化、权重化,要能够估算出风险对项目的具体影响。

    第二,四大关键词——善良、阳谋、透明、平衡。不良资产一定要善良人士去做,不良资产只有善良人士才能把它变为优良。资产本身没有优良不优良,把优良资产变为不良,都是人的错,不是资产的错。盘活困境房地产需要阳谋,不需要阴谋。不透明的事要用透明的方法去做。盘活困境房地产要寻找最佳利益平衡点,把长期利益和短期利益、社会利益和个人利益、有形利益和无形利益有机结合、找到平衡点。

    第三,做有意思的特种兵。做困境资产,就是一场特种战争,特种战争需要特种兵。一是要有创造力、想象力。二是把脉。每一个自然资源、每一块地,上帝已经规定好了它的存在意义和价值。我们要把好地脉、人脉、文脉、商脉。三是定位。我是做律师出身,刚开始做项目的时候,最容易犯的错误,就是以为把法律问题解决了,生意就做成了,但实际上产品才是核心,一定要以产品为导向,而不是以法律为导向。产品要文字化、数据化、IT化、利益化。四是速度。经营困境资产除了速度、速度还是速度,一定要短频快,快进快出。如果稍微有一点迟疑,就会把自己烧伤。

    第四,做困境资产投资最大风险是流动性风险。未来困境资产投资一定是大资本,跨周期,跨区域。

    第五,大跨界。经营有形资产赚有限的钱,经营无形资产赚无限的钱。经营有形资产靠给力,经营无形资产靠借力。经营困境房地产,一定是大跨界、大整合,一定是借力。这里特别要强调的是,不要推卸责任。律师会说:一切都是你的错,这是推卸责任;商人会说:一切都是我的错,这是承担责任。要从一切都是你的错,转变为一切都是我的错。经营困境资产,特别是律师、会计师朋友转行来做,一定要把自己的身份从律师、会计师转化成一个商人,要勇于承担责任、乐于为结果负责。只有为结果负责的人才有可能成功,所有不为结果负责的行为都是耍流氓。

    四是简单谈下我对未来困境房地产的发展构想。

    第一,五大产品,并购重组为王。其中,并购重组占 50%,6年时间退出;资产包收购占20%,4年时间退出;单项资产、债权收购占10%,2年时间退出;过桥贷款、短期拆借占10%,1年时间退出;股权投资占10% ,5年时间退出。

    第二,2017年每个产品设1个母基金,共设置5个母基金。

    第三,用三十年时间打造一个以困境资产为主营的小型精品投行。

    最后,希望跟大家加强交流合作。谢谢!